Tipps für Privatverkäufer von Immobilien

Immobilienwert

Vor dem privaten Verkauf einer Immobilie empfiehlt es sich für den Verkäufer, zunächst den marktgerechten Preis dafür festzustellen. Dieser Preis bzw. Wert hängt von vielen Marktfaktoren ab: Alter der Immobilie, Größe des Grundstücks und Wohnfläche, ist das Haus unterkellert oder nur teilunterkellert, Ausstattung und Lage wirken sich ebenfalls auf den Verkehrswert aus. Zu prüfen ist zudem der Zustand der Heizungsanlage, durchgeführte Maßnahmen zur Wärmedämmung und die zukünftigen Energiekosten die ebenfalls wertbeeinflussend sind.

  • Eine wichtige Grundlage für die Bemessung des Kaufpreises ist eine Kaufpreissammlung, die Sie aus den Immobilien Verkaufsangeboten der Tageszeitungen sowie Internetportalen zusammenstellen können. Zu beachten ist hier allerdings, daß es sich hierbei nicht um die tatsächlichen Verkaufspreise handelt, die erheblich von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen abweichen können.
  • Aktuelle Grundstückspreise können Sie beim zuständigen Katasteramt des Kreises in dem die Immobilie sich befindet, erfragen
  • Der aktuelle Grundstücksmarktbericht für Ihre Region gibt Aufschluss über die tatsächlich erzielten Verkaufspreise des vorherigen Jahres sowie der vorangegangenen Jahre (z.B. Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg), erhältlich beim Gutachterausschuss.
  • Bedenken Sie auch notwendige Reparaturen und/oder Renovierungen in Ihre Preiskalkulation mit einfließen zu lassen.
  • Um endgültige Klarheit und Entscheidungssicherheit über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu erlangen, empfehle ich Ihnen die Einholung eines professionellen Verkehrswertgutachtens (hier wird der tatsächliche Zustand Ihrer Immobilie bewertet). Dem Käufer gegenüber ist eine professionelle und nachvollziehbare Wertermittlung ein starkes Argument und erspart Ihnen möglicherweise lästige Diskussionen um den Verkaufspreis.
  • Legen Sie für sich eine unterste Preisgrenze fest, ab der Sie nicht mehr verkaufen.
  • Denken Sie immer daran, daß auf der Käuferseite sich im Zweifelsfalle eine Verkaufsprofi befindet und immer Argumente findet, warum die Immobilie nicht den von Ihnen gewünschten Wert hat.

Verkaufsunterlagen

Gut, wenn Sie alle wichtigen Unterlagen Ihrer Immobilie gleich zu Beginn Ihrer Verkaufsaktivitäten parat haben. Nur so ist sichergestellt, daß Sie ohne große Zeitverzögerungen alle Fragen der Interessenten beantworten können.

  • Diese Unterlagen wird ein potentieller Kaufinteressent sehen wollen:
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Lageplan und Bebauungsplan
  • Grundrisse und Ansichten des Objekts
  • Flächenberechnungen
  • Nachweis der GFZ und der GRZ
  • Energieausweis/Energiepass (alle Gebäude müssen seit 2009 einen Energieausweis haben wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden)
  • Gebäudeversicherungsnachweise (besonders der Gebäudebrandversicherungsnachweis)
  • Instandhaltungsübersicht (möglichst mit Rechnungen unterlegt).
  • Aktuelle Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden
  • Aktueller Grundsteuerbescheid
  • Miet-/Pachtverträge
  • Wohn- und/oder Nutzungsrechte (Nachweis hier ist der jeweilige Notarvertrag)
  • Originalkaufverträge
  • Zusätzlich beim Verkauf von Eigentumswohnungen:
  • Teilungserklärung mit den grafischen Anlagen sowie der Hausordnung
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
  • Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Letzte Wohngeldabrechnung
  • Rücklagenübersicht mit Ausweis des Anteils der Ihrer Immobilie zugeordnet ist.
  • Aktuelle Eigentümerliste
  • Anschrift der WEG-Verwaltung sowie des Hausmeisters

Angaben zum Verkaufsobjekt

Bleiben Sie bei der Wahrheit, auch wenn diese für Sie selber nicht so angenehm ist (z.B. bekannte Bauschäden, notwendige Reparaturmaßnahmen und dergleichen). Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel gegenüber dem Käufer nicht verschweigen. Tut er dieses doch, handelt er arglistig und der Verkäufer ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt oder kann Schadenersatz vom Verkäufer verlangen. Lediglich versteckte, also auch für den Verkäufer nicht sichtbare Mängel, die nach dem Abschluss des Kaufvertrages zufällig ans Licht kommen, müssen vom Käufer hingenommen werden und berechtigen nicht zur Rückabwicklung des Vertrags.

Achten Sie auch auf korrekte Quadratmeterangaben und weisen Sie trotzdem darauf hin, dass Sie hierfür nicht haften. Überlegen Sie sich, welche Vorteile/ Pluspunkte Ihre Immobilie hat (z.B. niedrige Energiekosten, Südausrichtung, umliegende Infrastruktur usw.).

Denken Sie daran: Sie haften mit jeder Aussage gegenüber Ihren Interessenten

Objektwerbung

Nutzen Sie auch Internetplattformen wie z.B. Immobilienscout24, Immo-welt oder Immonet, um fürIhre Immobilie zu werben. Viele Interessenten suchen im Internet nach der Wunschimmobilie, da man diese meist schon über Bilder begutachten kann.

Auch sollten Sie ein Objekt-Exposé erstellen oder erstellen lassen. In diesem beschreiben Sie das Objekt und das Objekt-Umfeld, heben den Mehrwert Ihrer Immobilie hervor. Unterlegen Sie die Beschreibung mit Bildern. Auch die Lage des Objektes, also das gesamte Umfeld, kann einen Mehrwert bedeuten, wenn Schulen, Kindergärten oder der Einkaufsmarkt nicht weit entfernt sind. Dies sollte unbedingt in der Lagebeschreibung erwähnt werden.
Wenn Sie mögen, bin ich Ihnen gerne bei der Ausarbeitung eines Exposés behilflich.

Machen Sie Ihr Zuhause hübsch

Wenn jemand Ihre Immobilie betritt, entscheidet sich in den ersten Sekunden, ob tatsächliches Interesse besteht oder eher Abneigung besteht oder eher Abneigung gefühlt wird. Verbessern Sie den Eindruck, den potentiellen Interessenten von Ihrem Haus haben, indem Sie es nett herrichten.

  • Für den ersten Eindruck sollten Sie sich das Haus von außen, den Garten, die Einfahrt und den Eingangsbereich genau ansehen und so gut wie möglich präsentieren (Garten aufgeräumt, Rasen gemäht, Türklingel funktioniert, Eingangstür sauber).
  • Entfernen Sie vor Besichtigungsterminen Gerümpel und räumen Sie auf. Entfernen Sie allzu persönliche Dinge (z.B. Zahnbürsten entfernen, Kleidung in die Schränke räumen, Schuhlager im Treppenhaus entfernen). Die Interessenten möchten sich vorstellen, wie sie selbst in dem Haus wohnen würden. Unordnung ist eines der größten Verkaufshemmnisse.
  • Sorgen Sie für Helligkeit, das lässt Ihr Haus attraktiver erscheinen: helle Glühbirnen einsetzen, weiße Handtücher aufhängen und gerade bei Abendterminen alle Lampen einschalten.
  • Lüften Sie! Häuser mit frischem Geruch verkaufen sich besser. Vor allem bei leer stehenden Immobilien rechtzeitig vor dem Besichtigungstermin die Fenster öffnen. Auch Raumparfüm ist eine kleine Anschaffung mit großer Wirkung und den Duft von frischem Kaffee mögen viele Leute.
  • Wenn Sie sowieso aus dem Haus ausziehen möchten, können Sie schon vorher überschüssige Möbel, Krimskrams und vieles mehr entfernen. Die Menschen haben nun mal einen unterschiedlichen Geschmack und je weniger herumsteht, umso eher werden sich Interessenten dort gedanklich einrichten können.
  • Sauberkeit ist wichtig. Jeder fühlt sich in einem sauberen Haus wohler. Spinnweben und schmutziges Geschirr sind ebenso tabu wie schmuddelige Badezimmer.
  • Erledigen Sie vor dem Verkauf kleinere Reparaturen. Es schmälert die Verkaufschancen immens, wenn Wasserhähne nicht funktionieren, Kabel aus der Wand hängen und Silikonfugen gerissen sind.
  • Sollten Sie professionelle Unterstützung für das „Hübschmachen" wünschen, sprechen Sie mich an - ich kann Ihnen Profis für Home-Staging vermitteln.

Erreichbarkeit

Manche Immobilienbesitzer haben eigentlich keine Zeit für den Verkauf. Wenn Sie den Verkauf selbst übernehmen wollen, sollten Sie dafür sorgen, dass man Sie gut erreichen kann. Telefonisch, per E-Mail und per Fax. Sonst gehen Ihnen Interessenten verloren und Sie wissen nicht einmal, wie viele.

Besichtigungen

Besichtigungstourismus ist ein neues Hobby von vielen Schein-Interessenten. Einfach mal gucken, wie andere Leute wohnen oder aus reinem Interesse schöne Häuser ansehen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven. Bevor Sie den Interessenten Ihr Eigentum zeigen, qualifizieren Sie das tatsächliche Interesse Ihrer Gäste mit einigen gezielten Fragen. Erst wenn Sie sicher sind, daß tatsächlich Kaufinteresse besteht, sollten Sie Fremde in Ihr Schlafzimmer lassen.

Vorsicht beim Verabreden von Besichtigungsterminen! Schnell haben Sie wildfremden Menschen verraten, wann Sie nicht zu Hause sind. Ich empfehle Ihnen, alle Adressdaten der Interessenten zu notieren.

Bei Besichtigungen sollten Sie nicht allein zu Hause sein.

Kaufpreisfinanzierung

Fragen Sie nach dem Finanzierungskonzept des Interessenten. Ernsthafte Interessenten werden Ihnen Auskunft geben. Wenn ein Interessent seine Finanzierung prüfen lassen muss, so reichen dafür in der Regel 1-2 Wochen.
Viele Interessenten beginnen ihre Immobiliensuche, ohne sich über ihren genauen Finanzierungsrahmen im Klaren zu sein. Manche Kaufinteressenten hoffen mehr auf eine Finanzierung, als daß auch wirklich machbar ist. Daher mein Tipp: Mit den Verkaufsaktivitäten so lange weitermachen, bis der Kaufvertrag unterschreiben ist.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer in Hamburg, Niedersachsen und Schleswig-Holstein beträgt zur Zeit 5,0% und wird in der Regel vom Käufer gezahlt, der Verkäufer kann die Grunderwerbsteuer jedoch im Vertrag übernehmen. Nach Begleichung der Grunderwerbssteuer erteilt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nicht vollzogen wird.
Werden Einbaumöbel, z.B. eine Küche, mitverkauft, so empfiehlt es sich, den Kaufpreis dafür gesondert im Kaufvertrag auszuweisen, da für diesen Betrag keine Grunderwerbssteuer anfällt. Dabei sollte allerdings darauf geachtet werden, dass ein realistischer Zeitwert angegeben wird, damit das Finanzamt nicht misstrauisch wird und alte Kaufbelege anfordert.

Notarielle Beurkundung

Privat unterzeichnete Kaufverträge über Immobilien entfalten keinerlei Wirkung. Grundstückskaufverträge müssen von einem Notar beurkundet werden, um Rechtsgültigkeit zu erlangen. Alle den Verkauf betreffenden Vereinbarungen müssen aufgeführt werden. Sind Angaben nicht richtig, so ist der Kaufvertrag ungültig.

Der Notar ist allerdings nur für die rechtliche Richtigkeit des Kaufvertrages verantwortlich. Zu prüfen, ob Ihr Käufer auch bezahlt oder was im Einzelnen als vereinbart gilt, ist nicht Aufgabe des Notars.



Hinweis: Diese Einwilligung können Sie jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen, indem Sie eine E-Mail an info@immowert.de schicken.


site created and hosted by nordicweb